Quelle assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Vous envisagez de souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat d’un bien destiné à la location ? L’assurance de prêt est-elle obligatoire ?

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, la banque demande systématiquement de prendre une assurance emprunteur afin d’être protégée en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail de son client. Lorsque l’emprunt concerne un investissement locatif, le prêteur se montre souvent moins exigeant car les loyers couvriront déjà tout ou partie des mensualités.

Investissement locatif : l’assurance de prêt est-elle obligatoire ?

Les emprunteurs se tournent généralement vers l’investissement locatif car cette solution répond à plusieurs objectifs : accroître son patrimoine, se créer des revenus complémentaires, préparer sa retraite ou sa transmission… De plus, l’investissement locatif permet de bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants dont fait partie la loi Pinel qui offre une réduction d’impôt variant de 12 % à 21 % selon la durée d’engagement. De manière générale, acheter un bien en vue de le louer donne la possibilité d’obtenir une rente issue de la collecte des loyers et de réaliser une éventuelle plus-value à la revente.

De même que pour l’achat d’une résidence principale, un investissement locatif implique de souscrire une assurance emprunteur. Ce contrat permet la prise en charge des échéances de remboursement ou du capital restant dû en cas d’évènement majeur (décès, perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité permanente, perte d’emploi…). L’absence d’assurance de prêt immobilier peut influencer la banque dans sa décision et conduire à un refus d’octroi de crédit.

Quelles sont les particularités de l’assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Il faut savoir que, dans le cadre d’un investissement locatif, les garanties exigées par la banque sont souvent moins importantes que pour l’acquisition d’une résidence principale. Cela s’explique par le fait que les loyers tirés de cet investissement permettront de rembourser la totalité ou quasi-totalité de l’emprunt et réduiront ainsi le risque d’impayés.

Les contrats d’assurance emprunteur comportent obligatoirement les garanties suivantes :

• La garantie décès : elle intervient en cas de décès de l’emprunteur avant un âge limite. L’assureur verse le capital restant dû à la banque au jour du décès, selon le montant assuré ;
• La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : cette garantie se déclenche lorsque le taux d’invalidité physique ou mental constaté par le médecin place l’emprunteur dans l’incapacité totale et irréversible d’exercer toute activité lui rapportant un gain ou un profit. Dans cette situation et s’il n’y a aucune chance de rétablissement, l’assureur paiera l’intégralité du crédit immobilier à la banque. Cela signifie que l’emprunteur n’aura plus de prêt en cours de remboursement.

Selon son profil et le montant des remboursements, l’emprunteur peut adhérer à des garanties optionnelles :

• La garantie invalidité permanente totale (IPT) : elle s’applique lorsque le taux d’invalidité de l’assuré est égal ou supérieur à 66 % ;
• La garantie invalidité permanente partielle (IPP) : elle s’applique lorsque le taux d’invalidité de l’assuré est égal ou supérieur à 33 % ;
• La garantie incapacité temporaire de travail (ITT) : elle couvre l’assuré en cas d’arrêt de travail prolongé ;
• La garantie perte d’emploi : elle couvre le risque que l’emprunteur soit licencié avant la fin du remboursement du prêt. Les conditions pour souscrire une garantie chômage doivent être étudiées attentivement.

Ainsi, afin d’éviter toute mauvaise surprise, il est important d’opter pour un niveau de garanties adapté à son projet. Dans le cas d’un investissement locatif, les garanties peuvent être réduites.

Les points à vérifier pour souscrire la meilleure assurance emprunteur pour investissement locatif

Avant de vous engager, vous devrez passer en revue plusieurs critères :

Les garanties proposées

Les garanties proposées varient d’un assureur à l’autre. Elles peuvent comporter une limite d’âge généralement comprise entre 65 et 75 ans, et/ou des exclusions.

Les exclusions de garantie

Les contrats d’assurance emprunteur prévoient des limites et exclusions de garantie auxquelles les assurés doivent se montrer attentifs.

La quotité assurée

Le prêt immobilier destiné à financer un investissement locatif peut être assuré en totalité ou en partie. Dans le cas d’un emprunt en couple ou à plusieurs, il n’est pas rare que l’assurance de crédit soit souscrite en fonction des capacités financières de chaque co-emprunteur. Mais en cas d’emprunteur unique, la banque exigera le plus souvent que l’assurance soit souscrite pour la totalité, on parle alors de quotité à 100 %.

Les plafonds de garantie

Le plafond de garantie correspond au montant maximal d’indemnisation proposé par l’assureur. Celui-ci peut être défini par année d’assurance ou par sinistre.

La franchise

L’assurance de prêt immobilier pour investissement locatif peut prévoir un délai de franchise applicable pendant toute la durée du contrat. Pour la garantie incapacité, ce délai est souvent compris entre 30 et 180 jours. Pour la garantie perte d’emploi, il oscille fréquemment entre 40 et 120 jours.

Le délai de carence

Le délai de carence s’applique uniquement en début de contrat et désigne la période de latence qui suit immédiatement la souscription. Autrement dit, lorsqu’un sinistre survient durant cette période, l’assuré n’est pas garanti.

Le délai de carence est souvent compris entre 3 et 12 mois en cas d’adhésion à la garantie perte d’emploi.

Comparer les assurances emprunteur pour investissement locatif

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